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紧临大亚湾石化区5000元/平值不值 花样年花郡深度评测

户型:2房2厅 | 78.58㎡ | 南北朝向


业主报价:80万元

房源地址:[ 中心区 ] - 花样年花郡 - 大亚湾经济特区   查看地图>>

房源详情:
最新消息:今日新领两栋楼销许,分别是48、49号楼,共计60套毛坯房源,拿证速递:高淳花样年花郡新领住宅销许 均价8450元平湾畔府邸户型面积约88-131平米,销许均价8450元/平米,拟交付时间2019年12月31日。 该项目为本月第二次领取销许 惠州大亚湾:不排除将对购买3套……

爱房网评测频道9月20日   花样年也算是个品牌开发商,立足于深圳,全国很多地方都有业务的房地产公司。规模的话算是中等偏上,虽说没怎么开发出特有名的楼盘,但比起中国广大的中小型开发商来说,却是有实力多了。

深圳宝安区的花样年花郡目前已售罄,如今在大亚湾区,花样年又开发了一个新项目,与此完全同名的花样年花郡,地处大亚湾经济开发区石化大道旁,距离石化区非常近,地理位置糟糕透顶,与深圳的花郡相比,配套、交通和地段实在是相差太远。

探盘时间:2011年9月7日

探盘线路:罗湖地铁站,即罗湖客运总站,坐大巴车走沿海高速公路,在大亚湾收费站出口,行驶约5分钟即到项目,全程耗时1个半小时

紧临大亚湾石化区5000元/平值不值 花样年花郡深度评测
项目在大亚湾具体位置图

花样年花郡位于大亚湾行政中心区靠东,距离管委会、体育馆、地税局等约1公里,更加靠近石化区。项目距离沿海高速出入口较近,大约5分钟左右车程即到,位于主干道石化大道旁,沿石化大道,可到龙岗坑梓,比走高速慢了很多,约1个小时车程。

花样年花郡效果图
花样年花郡鸟瞰图

花样年花郡规划图
花样年花郡整体沙盘模型

花样年·深圳东·新花郡占地40000平方米,总建面近15万平方米,由18栋建筑围合而成,包括11栋11层的小高层、1栋34层高层公寓、6栋34层高层住宅,其中住宅建筑面积约114026平方米,商业建筑面积约5344平方米。

花样年花郡实景图
2011年9月7日进度实景

花样年花郡一期产品,即11栋11层的小高层建筑即将封顶,预计将于10月份入市开盘,目前营销中心、样板间已开放,现正VIP登记中,享2000元抵10000元,开盘当天额外85折的优惠,折后均价5000元/平米。

花样年花郡基本资料
物业类型 普通住宅 建筑类别 小高层,高层
装修情况 毛坯,精装修 开盘时间 2011-10
投资商 花样年集团 物业公司 深圳花样年物管
规划面积 40000平米 建筑面积 147237平米
规划户数 1770户 入住时间 2012-12
产权年限 70年 车位数 1196个
容积率 2.99 绿化率 35%

点评:花样年花郡占地仅4万平方米,属于小型社区,共分2期开发,一期由11栋11层小高层组成,全部毛坯交房;二期由1栋34层高层公寓、6栋高层住宅组成,其中公寓会以精装修方式交房,车位与住户比为1:0.68,还是在可接受的范围内。

 

 

2 区域规划:西临中心区东靠石化区发展看长远

区域规划:大亚湾未来规划看好 长远发展需10至20年后

深惠经济一体化,打造半小时生活圈

深惠同城一直是近两年热门的话题。随着世界区域经济一体化的发展,以大城市为核心的经济一体化或经济互补型城市群成为一种明显的趋势,而随着沿海高速的开通,厦深高铁、南坪快速的通车,深惠一体化的各项政策逐步落实,各项区域利好大大推动了深圳大亚湾的融城计划。

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大亚湾区整体规划图

大亚湾可以细化分为五大区组成,西区、中心区、东区、港区、黄金海岸旅游区。西区以比亚迪为代表的制造业,电子信息产业带、汽车零部件生产基地等等为主东区主要以中海壳牌为代表的石化产业,即石化区;港区主要以惠州港和记黄埔为代表的物流业;黄金海岸旅游区以旅游度假为重点;而最中心区,以行政、金融、商务、居住为一体的住宅区。

花样年花郡就是属于大亚湾中心区,实际上是中心区偏东、石化区偏西,石化区的环境影响亦需考虑,毕竟5分钟车程即到。而项目距离中心区仅1公里,来往深圳交通方便,深圳地铁三号线延长线、沿海高速、盐坝高速、深汕高速、南平快线延长线、厦深高铁等等开通,从罗湖至大亚湾仅需30多分钟,居住、上班、生活都方便。

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深圳市规划局官网地铁规划图(点击查看大图)

惠州3号线:拟与深圳市轨道网络规划中的3A号线在龙岗工业区接轨,然后沿西北方向前行,沿途经过新寮、淡水河进入惠阳区,在阮屋折向惠州南火车站方向。经 过厦深铁路惠州南火车站与1号线平行换乘,由大亚湾折向疏港大道,最后到达大西亚商业城。线路全长20.4公 里,设车站10个,平均站间距离 2.12公里。(规划时间:2020年-2030年)

花样年花郡规划图
大亚湾中心区配套详解

花样年花郡开车5分钟即到大亚湾中心区北区,中心区亦可细分为三大区:北区、中区、南区。北区以管委会、市政府、体育馆、地税局等为主的行政区;中区即澳头镇,以居住生活住宅区为主,拥有人人乐、沃尔玛等,人居氛围浓厚;南区靠近大海,以海事局、海关局、边防检查站、中海酒店为主。可以说中心区属于大亚湾的主体,配套完善。

 

 

3 交通出行:自驾车方便 公交站台尚未发现

交通出行:位于石化大道旁 自驾车便利 尚无公交站,但有公交车经过

项目位于石化大道旁,属于大亚湾的主干道,来往深圳、惠阳、惠城等地,自驾车比较便利。虽然项目位置偏僻,周围无公交站台,但有多路公交站经过,目前只需招手即停,可到大亚湾、淡水各个区域。

花样年花郡位置图
项目交通位置图

花样年花郡地处石化大道边上,来往公交车比较多,可乘坐201、202、203等路直达大亚湾中心区北区、中区、南区各地,以及317、188、99等路直达淡水各地,尚无公交站台,但有车经过,还算比较方便。

目前自驾车方面,福田、罗湖至大亚湾:1、梅观高速-机荷高速-深汕高速-淡水-石化大道 2、清平高速-水官高速-深汕高速-淡水-石化大道 3、深盐二通道-盐坝高速-沿海高速-石化大道。龙岗至大亚湾 1、荷坳-深汕高速-淡水-大亚湾管委会 2、同乐-深汕高速-淡水-石化大道。来往深圳仅约1个半小时左右车程,交通比较便利。

 

 

4 配套设施:周边1公里内匮乏 远距离丰富

配套设施:周边1公里内荒芜、配套匮乏 自驾车5分钟可到中心区,配套成熟,人气也旺

在项目周围闲逛了一下,只看到石化大道上来来往往的车流,笔者孤身一人,尚未发现其他行人。项目偏僻至极,完全看不到任何生活配套设施,连小卖部、小餐馆等都未发现。

紧临大亚湾石化区5000元/平值不值 花样年花郡深度评测
项目正对面的荒山

紧临大亚湾石化区5000元/平值不值 花样年花郡深度评测
项目旁的石化大道,沿大道向西开车5分钟即到中心区

大亚湾行政中心区配套完善,拥有管委会、体育馆、大亚湾地税局、中国地税局等。

大亚湾澳头镇人气比较旺,人居氛围浓厚,配套设施丰富,这里拥有众多公园和名校,红树林公园、虎头山公园、中央公园、大亚湾森林公园等,以及澳头第一小学、大亚湾第一中学等等,距项目约10分钟左右的车程即到。

 

 

5 户型分析:主打90平米左右2房可做3房

户型分析:规规矩矩、户型方正 双阳台、多变合院、花池,实用性较强

花样年花郡户型:公寓产品主要以34-37平方米带入户花园一房为主,高层主要以68-80平方米2+1房为主,小高层主要以89-97平方米2+1房为主。每户均赠送多变的大合院,带有进深1.8米的宽大观景阳台。

花样年花郡户型图
96平米户型

户型分析:花样年花郡14#、18#01户型,建筑面积约96.66平方米,套内使用面积约83平方米,两房两厅两卫+合院。

1、双阳台及合院,均赠送一半面积。其中合院约8平米多的面积,可以单独做成一个卧室,而且3个卧室均带有凸窗,居住较舒适。

2、主卧、客厅整体朝西北向,可观3万平米的中心园林,景观资源一般。

3、客厅面宽约4.2米,满足居家舒适度要求,面积约15平米左右,活动空间大,体验感较好。

4、厨房带生活小阳台,明厨明卫;主卧配主卫,主卧近15平米的面积,整体居住舒适。

户型优势:整体南北通透性较强,从厨房可看到采光效果不错,客厅面积宽敞,各个活动空间较大,适合三口之家居住。

花样年花郡户型图
90平米户型

户型分析:花样年花郡14#、18#02户型,建筑面积约90.13平方米,套内使用面积约75平方米,两房两厅两卫+合院。

  1、双阳台及合院,均赠送一半面积。其中合院约8平米左右的面积,可以单独做成一个卧室,而且3个卧室均带有大凸窗,采光较好。

2、次卧面积约12平米,相对于01户型,略大于3到4平米,更加宽敞、实用。但此户型仅有一个卫生间,不太方便。

3、客厅面宽约有4米,满足一般的居家舒适要求,主卧、客厅整体朝东北向,亦可观中心园林景观。

紧临大亚湾石化区5000元/平值不值 花样年花郡深度评测
90平米样板间客厅

户型特点:客厅、卧室、书房,均带有大大的凸窗,采光效果都不错,各个活动空间较大,整体私密性较好,南北通透性也不错,比较适宜三口之家居住。

 

 

6 对比评价:投资、自住均需谨慎斟酌

小总结:花样年花郡地段优势不明显 投资、自住均需谨慎斟酌

花样年花郡实景图
花样年花郡营销中心门前实景

在项目的营销中心门前闲逛了一下,感觉楼盘自身品质还算不错,有花坛、水景、绿树、林荫小道等等。至少相比一些小社区楼盘,仅仅只有几栋光秃秃的楼房而言,舒适感会高出不少,居住生活更惬意。

楼盘名称 楼盘特色
花样年花郡 占地4万平,小社区。临近大亚湾石化区,自住舒适感一般,位于石化大道旁,周边配套尚不齐全,地段不咋滴,投资需斟酌。10月首批单位即将入市,预计均价5000元/平米。相比周边楼盘,价格一点也没少太多。
花样年别样城 占地17万平,分5期开发。位于惠阳新汽车客运总站对面,地段不错,自身规划有9年制学校,未来升值潜力看好。周边配套尚不齐全,依凤凰山而建,比较适宜自住,投资也看好。目前二期首批单位已于9月17日开盘,均价约5100元/平米。

花样年别样城规划图
花样年别样城一期、二期沙盘模型

花样年别样城一期为前面的10栋11层的小高层,二期为后面的8栋33层高层,此次9月17日首推的24、25栋,即为33层的高层。户型实用,2房亦可改3房,3房亦可改4房,整体均价约5100元/平米。

与花样年花郡相对比之后,可以看出别样城更具优势,地段好太多,依托惠阳汽车总站的优势,未来周边配套会跟上,而价格却与花郡差不多。而且花郡靠近石化区,环境因素再减分,实在是让我们购房者伤脑筋,看不出哪里好?投资、自住都需要谨慎斟酌。

优势总结:

1、均价5000元/平米,单价低,总价较低,适合手头上不太宽裕的购房者首次置业。

2、项目后面是一大片原生态山林,对面是一片荒山,有山有水,适宜养老和自住。

3、户型设计中规中矩,简单、简约、方正、实用,90平米的2房可做3房,南北朝向,通透性较强,采光不错。

4、靠近沿海高速公路,大亚湾收费站出入口,仅需5分钟左右车程;而且项目位于石化大道旁,交通比较便利。

不足之处:

1、靠近石化区,相邻5到10分钟车程;若购房者比较在乎石化区对其的影响,那自住就不太合适。

2、地段不行,远离了大亚湾行政中心区,需5分钟左右车程才到;对面是荒山,周边无像样的配套,人气低迷,未来升值不看好。

3、周边连最基础的生活配套也没有,如小餐馆、小卖部等,尚未发现摩的、的士等,生活不太方便。

4、石化大道旁的项目,来往车流频繁,噪音污染亦需考虑。

5、占地4万平,建面15万平,属于小社区,暂未规划自建超市、学校等,楼盘品质一般。

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